L’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) entrait en vigueur officiellement en 2018 pour remplacer l’ISF.
Le changement paraît anodin pour une personne ordinaire, mais très incommodant pour ceux qui détiennent un patrimoine d’une valeur conséquente. Il est alors important de comprendre comment ces deux types d’impôts se distinguent l’un de l’autre. Notamment, en vérifiant quelles stratégies adopter en conséquence.
Comment l’ISF et l’IFI se distinguent-ils dans l’assiette fiscale ?
Le terme ‘ISF’ est une abréviation pour l’impôt de solidarité sur la fortune tandis que l’IFI signifie l’impôt sur la fortune immobilière. La première différence qui mérite d’être soulevée dans la comparaison entre ces deux concepts est l’assiette fiscale.
Le champ d’application de l’impôt de solidarité sur la fortune se rapporte à tous les actifs des foyers fiscaux. Cela inclut aussi bien les actifs de nature mobilière que ceux qui sont de nature immobilière. L’impôt sur la fortune immobilière est quant à lui restreint au patrimoine immobilier.
Cette restriction de l’assiette fiscale pour l’impôt sur la fortune immobilière a une influence non négligeable sur les dettes déductibles. Ces dernières sont en effet limitées à quelques dépenses en particulier. Cela inclut l’achat d’un bien immobilier ou de parts sociales dans une entreprise.
Les abattements et les réductions sont moins nombreux avec l’IFI
Les notions d’ISF et IFI se rejoignent dans l’idée qu’ils s’appliquent au patrimoine immobilier dans son intégralité si ce dernier n’est pas affecté à une activité économique. Il est question ici des ouvrages déjà sur bien comme des constructions en cours et les structures qui s’y rattachent. À cela s’ajoutent les terrains et les bâtiments qui ont été classés en tant que monument historique. Les sociétés d’investissement immobilières sont aussi exclues du cadre commun entre ISF et IFI.
La ressemblance entre ISF et IFI s’arrêtent cependant au fait que l’IFI ne s’applique pas aux actifs mobiliers sous toutes leurs formes.
Cela inclut l’épargne non réglementée à l’exemple des comptes courants ou encore des livrets bancaires. L’IFI ne s’applique pas aussi à des placements financiers comme les comptes-titres ou le plan d’épargne en actions. Il convient également d’exclure les navires de plaisance ou les œuvres d’art du champ d’application de l’IFI.
Les seuils d’imposition établis entre ISF et IFI demeurent à priori les mêmes. Un abattement à hauteur de 30 % de la valeur prévue pour la résidence principale a aussi vocation à s’appliquer dans les deux cas. Il a cependant été indiqué plus haut que l’IFI est plus limitatif concernant les dettes déductibles.
Lire aussi : Payez moins d’impôt en investissant dans les Monuments Historiques.
Cela implique que l’assiette imposable fait aussi exclusion des prélèvements sociaux et de l’impôt sur le revenu. L’exclusion s’étend aux intérêts perçus sur un crédit à finalité non immobilière dans les éléments de l’assiette imposable. Cette dernière ne saurait pas aussi inclure la taxe sur l’habitation.
Les investissements dans des petites et moyennes entreprises ne peuvent pas en outre subir une réduction directe dès lors que le montant de l’impôt est calculé. La réduction d’impôt n’est due que pour les dons entrepris au bénéfice des organismes d’intérêt général. Cette réduction correspond à 75 % des montants versés, sous réserve d’une limite fixée à 500 000 euros.
Comment l’impôt sur la fortune immobilière est-il calculé?
L’impôt sur la fortune immobilière est calculé à partir du patrimoine net taxable. La détermination de valeur de ce patrimoine net taxable exige à son tour le calcul de l’actif et du passif. Le montant de l’actif est égal à la somme des valeurs établies pour les éléments constitutifs du patrimoine immobilier. L’évaluation est notamment définie au 1er janvier de l’année d’imposition.
Le passif correspond quant à lui à l’ensemble des dettes déductibles. Le montant du passif va être soustrait à celui de l’actif pour obtenir le patrimoine net taxable. L’IFI a en outre vocation à s’appliquer dès que le patrimoine net taxable est estimé à 1,3 million d’euros ou plus.
Il convient d’inclure les dettes déductibles suivantes dans le calcul du passif :
- Les dettes qui se rattachent aux travaux réalisés
- Les dettes liées aux dépenses effectuées pour améliorer, construire ou agrandir un ouvrage
- Les impôts générés par le droit de propriété sur un bien immobilier
- Les dettes qui se rapportent aux dépenses effectuées pour acheter des biens ou des droits en matière immobilière
- Les dettes contractées pour l’acquisition de parts ou d’actions dans une société dans une proportion égale à la valeur des actifs imposables
Comment réduire les effets de l’impôt sur la fortune immobilière ?
Les concepts relevés dans la comparaison entre ISF et ISI montrent à quel point il est désavantageux de tomber sous le coup de l’ISF. L’importance de la transition entre ISF et IFI est cependant moins perceptible si vous adoptez les bonnes stratégies pour réduire votre IFI.
La première méthode à adopter pour réduire les effets de la transition entre ISF et IFI est d’investir votre argent dans des PME en France.
La souscription directe de parts dans des placements financiers de défiscalisation peut aussi avoir le même résultat.
Il s’agit des fonds d’investissement de proximité ou FIP et des fonds communs de placement dans l’innovation ou FCPI. L’idée est essentiellement d’atténuer votre ISF à hauteur de 50 % sur le montant investi.
Il était très courant dans le passé de réduire l’IFI en investissant dans des entreprises. Une telle solution n’est plus admise dans la pratique financière actuelle. La différence entre ISF et IFI n’est pas cependant aussi poussée qu’on peut l’imaginer.
L’IFI peut en effet être défiscalisé en effectuant des dons auprès d’une association d’intérêt public. Les dons peuvent notamment être déduits à hauteur de 75 % du montant établi pour l’IFI, sous réserve d’un plafond annuel. Ce dernier est fixé à 50 000 euros pour chaque foyer fiscal.
L’IFI peut également s’atténuer à travers une réduction de la base taxable.
Pour ce faire, votre première option est d’effectuer une donation temporaire d’usufruit. La nue-propriété n’est pas en effet prise en compte dans l’actif de l’IFI. Vous allez ainsi donner votre usufruit de façon temporaire pour démembrer votre propriété et conserver la nue-propriété afin d’atténuer la base taxable.
Le fait d’investir dans la nue-propriété peut aussi produire le même effet. Essayez d’acquérir des biens immobiliers en tant que nue-propriétaire. Vous pourrez ensuite avoir la propriété intégrale des biens lorsque l’usufruit aura expiré. L’IFI n’aura pas lieu de s’appliquer durant tout le temps où vous aurez été nu-propriétaire sur le bien immobilier.
[thrive_leads id=’2646′]
