7 décembre 2021
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Pourquoi acheter un bien immobilier en démembrement?

L’achat d’un bien immobilier en démembrement, on vous explique tout

Au regard de la terminologie, un bien immobilier en démembrement correspond un acte juridique qui fera, sans doute, faire des économies aux deux parties. Notamment, en prévoyance d’optimiser son héritage.

Cependant, en cas de besoin de défiscalisation, il gagne en popularité, compte tenu des avantages de la fiscalité foncière. L’achat concerne en effet la propriété entière sans occulter une seule parcelle. Toutefois, les modalités de l’achat, varient selon le barème fiscal appliqué. Toutefois, le droit de propriété n’est plus exactement le même que dans le cas d’un achat immobilier classique.

Pour mieux transmettre son patrimoine et échapper aux contraintes de l’administration fiscale, l’achat d’un bien immobilier en démembrement de propriété reste l’option de choix.

Quel est le principe de l’achat d’un bien immobilier en démembrement ?

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Avant d’aborder le cadre de l’achat en lui-même, il convient de se familiariser avec les termes juridiques du droit de la propriété. Notamment en ce qui se rapporte au propriétaire immobilier. L’acquisition d’un bien immobilier suppose que l’on puisse jouir et disposer de l’usufruit. On en entend par là que l’occupant des lieux pourra conserver la jouissance du bien immobilier concerné sans toutefois avoir l’habilitation de le céder.

La nue-propriété, suppose que l’acquéreur d’un bien immobilier ne jouira pas de son acquisition.

Cession temporaire d'un bien immoblier par le démembrement

Cependant, il peut exercer des droits relatifs à sa cession. La nue-propriété n’existe que dans le cas du droit inhérent à un bien immobilier en démembrement. Car en effet, aucune autre forme d’acquisition immobilière ne considère que le propriétaire d’un bien immobilier ne puisse pas à la fois bénéficier de l’usufruit et de la liberté de disposer de son bien comme il l’entend.

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Aussi, l’achat d’un bien immobilier en démembrement ne fait que démembrer le droit se rapportant à la propriété dudit bien immobilier. Plusieurs personnes physiques ou morales sont alors concernées en même temps lors de l’achat.

Une personne ou bien un couple pourrait ainsi acheter une partie du bien immobilier pour ne profiter que de son usufruit. Dans le même temps, un autre tiers apportera aussi sa contribution financière à l’achat mais ne pourra pas occuper la propriété concernée.

Le droit est ainsi démembré entre deux parties moyennant une contribution commune à l’achat et à l’entretien du bien immobilier.

L’achat d’un bien immobilier en démembrement dans le cadre familial

Un premier regard pourrait alors déterminer que les modalités de l’achat d’un bien immobilier en démembrement sont inéquitables. Car en effet, celui qui fera l’acquisition du bien en nue-propriété paiera sans pouvoir ni l’occuper, ni même le louer.

Pour autant, ce droit se rapportant à la propriété immobilière est avantageux pour les deux parties. Cela, à condition que celles-ci soient liées par un lien patrimonial les rattachant les uns aux autres. En effet, le cas de l’acquisition d’un bien immobilier en démembrement se conçoit le plus souvent dans un cadre strictement familial.

Lire aussi notre article: Héritage et succession. Suite…

Les parents, au moment d’effectuer l’acte d’achat, s’engagent à ne bénéficier que de l’usufruit du bien. Bien qu’ils n’achèteront alors qu’à raison de la moitié de sa valeur. Les descendants, eux, en contribuant à la deuxième moitié de l’achat en démembrement, bénéficieront uniquement de la nue-propriété qui, à terme, leur sera avantageuse.

En premier lieu, les parents pourront ainsi acheter un bien immobilier pour un montant moindre puisqu’ils partagent les frais avec leurs enfants. Ceux-ci, généralement, achètent ce bien immobilier en ayant l’intention d’y résider définitivement et partagent ainsi les frais fiscaux avec le nu-propriétaire. Il est à noter que les détenteurs de l’usufruit ne pourront pas vendre le bien immobilier concerné à condition d’avoir obtenu l’approbation du détenteur de la nue-propriété. Le détenteur concerné, alors, sera assuré que le bien dont il a fait l’acquisition partielle ne lui échappera pas dans l’éventualité où ses parents changeraient d’avis. Il garantirait ainsi sa succession en matière immobilière.

Il est à noter que la nue-propriété, au-delà d’un simple droit de veto sur la vente du bien immobilier démembré, bénéficie d’autres avantages plus considérables encore eu égard au droit qui lui incombe.

Les différents cas d’achat en démembrement.

Statut marital en cas d’achat immobilier en démembrementSelon le statut marital des acquéreurs du bien immobilier voulant profiter de son usufruit, le cadre du démembrement peut alors varier. Un achat immobilier en démembrement simple, alors, répartira tous les frais relatifs au bien immobilier entre les propriétaires. Que ceux-ci soient usufruitiers ou bien nus-propriétaires.

Dans l’éventualité où les parents sont pacsés, ils peuvent avoir recours au démembrement croisé. Cela signifie alors que chaque conjoint, pourront participer à l’achat. Et ce, chacun à part équitable pour bénéficier de l’usufruit. À la mort du premier conjoint, le second bénéficierait alors de l’usufruit exclusif.

Enfin, l’achat d’un bien immobilier en démembrement croisés par le biais d’une SCI suppose les mêmes attributions. La seule différence étant, que cela implique une personnalité juridique morale. Tous ses sociétaires seront alors à la fois usufruitiers et nus-propriétaires.

Les avantages permis par le démembrement

Le principe de l’achat immobilier en démembrement trouve avant tout sa pertinence au regard des modalités de succession qui s’ensuivent. Lorsque survient le décès du dernier bénéficiaire de l’usufruit, le détenteur de la nue-propriété en hérite par incidence.

Dès lors, l’ancien détenteur de la nue-propriété peut à présent jouir intégralement de son droit de propriété. Il lui suffira alors de payer la deuxième moitié du bien immobilier. Un achat sans aucune incidence  car les frais de notaire, alors, sont autrement moins élevés pour l’héritier puisque celui-ci était déjà partiellement propriétaire du bien concerné.

Dès l’instant où l’achat immobilier en démembrement a eu lieu, l’héritier se verra libre des frais de notaire. Ou bien d’impôts à payer dans le cadre de la cession. Cet acte devra, toutefois, se voir rédigé au moins trois mois avant le décès des détenteurs de l’usufruit.

Aussi, le démembrement reste une des meilleures manières de transmettre son patrimoine immobilier. Et ce, sans engendrer de frais coûteux pour les parties. Toutes les familles, dès lors, ont intérêt à se renseigner à son sujet et à y avoir recours.

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