SCI familiale et viager pour transformer une contrainte en opportunité. À 60 ans, la transmission se prépare dans le temps. De plus, elle n’obéit plus à l’urgence, surtout quand il n’y a pas d’héritier direct. Dans ce contexte, certaines stratégies deviennent pertinentes.
Créer une SCI familiale, acquérir un bien immobilier et y rester occupant via un viager. C’est un montage qui attire l’attention. En l’occurrence, il combine gestion patrimoniale et protection personnelle.
Organiser plutôt que subir
La SCI transforme la propriété individuelle en actif social. Le bien n’est plus détenu en direct. Il s’échange sous forme de parts sociales.
Cette structure modifie l’approche fiscale.
La valeur des parts peut être décotée. Notamment en raison de restrictions statutaires et de l’usage du bien. Le patrimoine se transmet ainsi progressivement, avec plus de contrôle.
Le viager comme outil de protection
Le viager ne représente pas seulement un simple levier fiscal. Il garantit l’usage du bien, sécurise le logement En outre, il offre au propriétaire la tranquillité d’esprit et un cadre stable.
À 60 ans, ce mécanisme protège sans immobiliser le capital. Il préserve la jouissance tout en permettant la transmission future des parts.
Une fiscalité à anticiper
Entre membre de la même famille, la fiscalité reste élevée : jusqu’à 55 % après abattement limité. Dans ce cas, la SCI ne la supprime pas, elle la module.
Les droits portent sur des parts sociales, souvent décotées. De cette façon, la transmission peut être étalée dans le temps. L’objectif n’est pas d’échapper à l’impôt, mais de le rendre supportable et prévisible.
Nouvelles dispositions du gouvernement
Le projet de loi de finances 2026 introduit des changements qui influencent les stratégies patrimoniales.
- Certains abattements successoraux sont relevés. En l’occurrence il offre plus de marge dans la transmission familiale.
- Une exonération des droits de succession pour l’immobilier neuf pourrait s’appliquer si le bien est utilisé comme résidence principale ou respecte des plafonds spécifiques.
- Une nouvelle taxe sur les actifs non professionnels détenus par des sociétés patrimoniales, dont certaines SCI, est à l’étude pour les patrimoines importants.
Voir aussi : La France, en 3ème place mondiale sur les droits de succession.
Ces mesures créent à la fois des opportunités et des points de vigilance. Elles peuvent modifier l’attractivité des montages SCI + viager et la valeur fiscale des parts.
L’opportunité repose sur le bon choix
Le succès du montage ne dépend pas uniquement de la structure. Il repose sur la sélection du bien. Un actif bien situé, durable et valorisable transforme la SCI en un outil de création de valeur. Ainsi, le viager sécurise l’usage et la transmission s’organise sans rupture. L’opportunité naît de cette convergence entre patrimoine et contrôle.
Les alternatives à considérer
D’autres leviers peuvent compléter la stratégie :
- Démembrement des parts de SCI, pour transmettre progressivement la nue-propriété tout en conservant l’usufruit.
- Assurance-vie, pour une transmission financière avantageuse et souple.
- Donation progressive, pour lisser les droits dans le temps.
Ces outils se combinent et permettent de construire une stratégie patrimoniale adaptée et sécurisée.
Conclusion
La SCI associée à un viager familial n’est ni un montage miracle, ni un piège systématique.
Elle exige méthode, anticipation et accompagnement professionnel.
Bien pensée, elle transforme une contrainte successorale en trajectoire patrimoniale. Elle offre temps, contrôle et sérénité, tout en préparant la transmission à ses cousins dans des conditions optimales.
